TIPS BERTAHAN DI BISNIS SEWA PERKANTORAN

Bisnis gedung perkantoran di Jakarta benar-benar mulai berkembang ketika pemerintah Indonesia membangun gedung Bank Indonesia di Jalan MH.Thamrin pada tahun 1957. Ledakan ekonomi pada tahun 1970-an, terutama karena kenaikan harga minyak yang luar biasa, membuat kompleks perkantoran meluas ke arah Kuningan. , Jl. Sudirman dan Jl. Gatot Subroto, kawasan eksklusif yang kini dikenal sebagai Central Business District (CBD) Jakarta.

Deregulasi perbankan yang segera menyusul juga mendorong ledakan ekonomi kedua di Indonesia dengan banyaknya gedung perkantoran baru bermunculan di CBD. Oleh karena itu, kawasan ini telah mendapatkan posisi yang kokoh sebagai pusat bisnis dan pemasok utama ruang kantor di Jakarta.

Namun krisis ekonomi melanda negara itu pada tahun 1997 dan merugikan bisnis gedung perkantoran juga. Catatan Bank Indonesia menunjukkan tingkat hunian rata-rata pada tahun-tahun tersebut turun hingga 75 persen, terendah sepanjang sejarah bisnis gedung perkantoran di Jakarta.

Penyusutan anggaran pengurangan jumlah karyawan dan konsolidasi perusahaan lokal maupun asing akibat krisis menjadi penyebab utama rendahnya tingkat hunian tersebut. Penurunan ini mengubah pasar ruang perkantoran menjadi pasar penyewa. Pemilik gedung harus bekerja ekstra keras untuk memikat calon penyewa yang semakin sedikit.

Pada tahun 2003, pasar ruang perkantoran di Jakarta telah menunjukkan sedikit peningkatan dan CBD tetap pada posisinya sebagai penyedia ruang kantor terkemuka di kota ini. Laporan riset pasar berjudul “Jakarta Office Market Overview of Q2 2003” yang dikeluarkan oleh lembaga konsultan properti terkemuka Colliers International menunjukkan bahwa kawasan CBD menyumbang 71,6 persen atau 2.992.502 meter persegi dari total 4.176.682 meter persegi ruang perkantoran di Jakarta.

Jl. Sudirman dan Jl. MH. Thamrin menguasai 65 persen atau 1.935.646 meter persegi dari total ruang perkantoran di kawasan CBD. Berikutnya Kuningan (23 persen atau 692.815 m2) dan Gatot Subroto (12 persen atau 364.041 m2). Total ruang kantor yang tersedia di CBD diperkirakan meningkat 110.000 meter persegi pada tahun 2004, setelah selesainya gedung baru Wisma Mulia.

Untuk jenis bangunan yang biasanya ditentukan berdasarkan kualitas fisik bangunan, pengelolaan bangunan, fasilitas dan kedekatan dengan CBD, bangunan kelas premium mengambil bagian terbesar (37,1 persen atau 1.111.211 meter persegi), hingga diikuti bangunan kelas B (32,1 persen atau 959.543 m2) dan bangunan kelas A (30,8 persen atau 921.749 m2).

Sedangkan untuk tingkat hunian rata-rata di Jakarta, survei komersial properti triwulan I 2003 yang dilakukan Bank Indonesia mencapai 81,01 persen, meningkat 2,23 persen dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. Kawasan CBD mengalami kenaikan sebesar 2,01 persen, sedangkan kawasan non CBD mengalami kenaikan sebesar 2,84 persen.

Pendakian ini belum memberikan ketenangan bagi para pelaku bisnis ruang perkantoran. Sebagian besar dari mereka masih mengkhawatirkan situasi ekonomi makro negara dan ancaman terhadap stabilitas keamanannya. Oleh karena itu, tidak mengherankan jika mayoritas pemilik gedung terus

memfokuskan diri untuk mempertahankan penyewa mereka saat ini dengan memberi mereka diskon atau insentif khusus lainnya.

Faktanya, memberikan diskon bukanlah satu-satunya cara untuk bertahan di masa-masa sulit. Sebut saja CEO SUITE, sebuah kantor penyedia layanan di Jakarta yang berlokasi di Wisma GKBI dan Bursa Efek Jakarta. Perusahaan ini didirikan pada tahun 1997 ketika Indonesia berada dalam pergolakan ekonomi akut. Meski demikian, dengan menerapkan konsep serviced office yang terintegrasi penuh, perusahaan ini telah menjadikan dirinya sebagai salah satu pemain utama dengan mengamankan ceruk pasar yang cukup besar di Jakarta maupun di beberapa negara di kawasan ini.

Presiden Direktur perusahaan, Ms Mee Kim, mengatakan bahwa kunci keberhasilan mereka dalam bersaing dengan perusahaan sejenis dan pemilik ruang kantor konvensional adalah fokus perusahaan pada penciptaan pengalaman pelanggan yang luar biasa. Hal itu, kata dia, dilandasi filosofi bisnis utama perseroan, antara lain proaktif terhadap kebutuhan penyewa dan tidak menyisihkan tenaga atau waktu untuk memenuhi kebutuhan tersebut, termasuk tersedianya contingency dan back-up plan terkait seluruh fasilitas yang ada di bangunan, fleksibilitas total dalam jangka waktu sewa, penataan ruang dan ruangan, desain serta penggunaan fasilitas. Staf mereka yang berdedikasi dan profesional dengan pengalaman industri jasa selama bertahun-tahun juga merupakan poin plus mereka.

“Berkat filosofi berorientasi pelanggan ini, CEO SUITE telah mengembangkan layanannya. Anda bahkan akan menemukan petugas kebersihan CEO SUITE berbicara bahasa Inggris dengan fasih. Biasanya anggota staf kami dapat berbicara bahasa asing lainnya. Selain itu, kami menyediakan fasilitas canggih, termasuk perangkat IT, ruang pertemuan canggih,

dan berbagai fasilitas kantor. Singkatnya, kami ingin memuaskan semua penyewa kami,” kata Mee Kim.

CEO SUITE memiliki pandangannya sendiri yang agak unik tentang peran yang dapat dimainkan oleh pemasaran selama masa-masa sulit. Sementara sebagian besar perusahaan seperti itu cenderung mengurangi anggaran pemasaran mereka, CEO SUITE melakukan sebaliknya. “Di saat-saat sulit, Anda harus lebih agresif dalam pemasaran daripada sebelumnya,” katanya. Pesta koktail, pemasaran langsung, dan email langsung adalah beberapa cara yang sering digunakan CEO SUITE untuk menyebarkan berita.

Hasilnya, CEO SUITE terus membuat kemajuan dalam bisnis ini. Sekarang memiliki pusat kantor sendiri di Singapura, Kuala Lumpur dan dibuka pada bulan Oktober di Shanghai, Cina. “Kunci kesuksesan CEO SUITE adalah promosi dari mulut ke mulut dari pelanggan yang puas”, tambahnya.

Dalam analisis terakhir, kemungkinan perusahaan untuk mencetak keberhasilan lebih besar selama memperhitungkan apa yang benar-benar dibutuhkan pelanggannya, terlepas dari apakah itu boom atau bust dalam kondisi ekonomi secara umum.

26 April 2013

Apr 26, 2013